Как правильно сдать в аренду офис

Сдача в аренду офиса выгодное, но нелёгкое занятие. И работать не нужно, и деньги всегда есть. Но не все представляют сам механизм сдачи в аренду помещения, все нюансы и трудности.
Если у вас небольшой офисный центр коридорной системы, то есть общий коридор и офисы, перед вами главная задача правильно рассчитать стоимость арендной платы. Можно, конечно, прикинуть, что ваша недвижимость в Харькове или Москве потянет расходы на X долларов, Y долларов вам хочется получить, отнимете от Y расходы  X, и разделите на площадь офисных помещений. Получите Z долларов за 1 метр. Отлично. А о коридоре забыли, он будет бесплатным. И уже через месяц или два вам захочется, чтобы арендаторы платили за коридор. А ещё через месяц увеличится стоимость отопления и электричества. А арендаторы в офисах имеют массу современной техники от обычных компьютеров до кулеров и спортивных беговых дорожек. Плюс в межсезонье, когда отопление включают не в холодное время, а по графику, народ в помещениях мерзнуть не будет – всевозможные обогреватели и кондиционеры будут работать по 8-10 часов в сутки. И всё работает от электричества. И вы опять поднимите стоимость коммунальных платежей. Арендаторы посмотрят на всё это, да и уедут. Как быть?
Возьмите ручку, бумагу и карандаш. Разбейте площадь коридора, кухни и туалета (туалетом и кухней ведь арендаторы пользуются)  вашей недвижимости в Ялте или Красноярске пропорционально площади каждого офиса в отдельности, и прибавьте эту туалетно-коридорную площадь к площади каждого конкретного офиса. Это и будет площадь каждого офисного помещения. Сумму Y, которую хотите получать ежемесячно, разделите на площадь всего офисного центра и получите стоимость одного метра, сдаваемого в аренду. Потом, умножьте цену 1 кв.м. на уточнённую площадь (помним, что это полезная площадь конкретного офиса плюс туалетно-коридорная) и получите стоимость аренды конкретного офиса за 1 месяц. Почему так? Почему не оговаривать стоимость одного квадрата? В один прекрасный момент найдётся арендатор вашего офиса, который измерит площадь рулеткой, и вы долго будете этому зануде объяснять, почему он должен платить за коридор. Звучать его вопрос будет примерно так: «Почему я  и Вася из пятого офиса платим за коридор, туалет и кухню одинаковые суммы? У меня в офисе работает один человек, у него – 10? Кухней и туалетом я вообще не пользуюсь – брезгливый я». Здесь вы можете поступить по-разному: не брать с него коридорно-туалетные, послать его … в другой офисный центр, порекомендовать снять недвижимость в Симферополе или Магадане. И как только один начнёт возмущаться, начнётся цепная реакция. Поэтому, озвучивайте только стоимость конкретного офиса в целом.
Коммунальные платежи – головная боль не только ваша, это проблема всех. Оптимальный вариант – проанализировать коммуналку за предыдущий год, добавить к ней 30% стоимости и внести в стоимость аренды. А в договоре аренды указать, что стоимость коммунальных платежей не будет пересматриваться в течение 1 года. 
Хорошо бы иметь завхоза, который будет при необходимости заниматься общим обслуживанием вашего офисного центра. Или сами будете дёргаться каждый раз для решения всех текущих проблем. Рекомендуем в договоре с арендаторами оговорить, что поточный ремонт «их» офиса на протяжении года проводят они сами, а то будете бегать им лампочки каждый месяц менять. Наличие уборщицы – обязательное условие. Она будет убирать только помещения общего пользования и коридор, а офисы – как с ней договорятся арендаторы. Охранник – тоже обязательный атрибут.
Вопрос по договору. Не оформляйте долгосрочных договоров – оформите договор на 1 год и оговорите пролонгацию, т.е. автоматическое продление договора на тот же срок при отсутствии взаимных претензий и заявлений-дополнений.